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蛋壳公寓突围长租行业标准化

点击率:    发布时间 : 2019-09-16

  野蛮生长的长租公寓市场正迎来行业大洗牌,而环保标准化和运营标准化决定了谁能存续发展,谁被淘汰出局

  板材、油漆、粘合剂、腻子粉,这些装修材料中,哪些甲醛浓度高,哪些品牌符合国际标准,高靖如数家珍。作为蛋壳公寓的创始人,2018年至今,他投入了非常大的精力,带着团队参与住建部的《机构出租住房性能评价标准》编订。

  十九大报告中,中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,长租公寓在这一背景下迅速发展。

  地产系、中介系、互联网系长租公寓纷纷进入市场,分散式、集中式租房模式竞相出现。政策扶持,资本加码,企业抢滩,长租公寓成为继交通出行之后,与民生相关的又一个万亿元蓝海。

  但是,在各家追求规模效应之时,长租公寓市场却乱象频发,租房贷杠杆过高爆雷、甲醛超标,这些负面消息,曾一度带来了市场上质疑的声音。

  2019年,野蛮生长的长租公寓市场迎来行业大洗牌,而环保标准化和运营标准化决定了谁能存续发展,谁被淘汰出局。

  环保标准化花钱、费力,却是对长租公寓企业的底线要求;运营标准化需要技术加持,通过规模效应降低成本,这是长租公寓企业需要打开的行业天花板。

  “我们已经得到消息,下半年,住建部、环保部、消费者协会、地方监管机构会有各种标准出台,要想打持久战,就必须都满足这些标准,尤其是环保标准。”上海一家长租公寓企业的副总裁向《财经》记者透露。

  王芳(化名)是华东政法大学2019年的应届毕业生,今年3月来北京实习,比大多数北漂幸运,她从租房签约到入住只用了三天,并没有早些年师兄师姐们找房跑断腿的惨痛经历。

  现在,他们基本通过手机选择长租公寓,很少找中介公司。王芳和同学都会在群里讨论,哪家靠谱,哪家是深坑。她说,比起铺天盖地的宣传广告,他们更相信口口相传的体验。

  她手机里有三个租房App,58、自如、蛋壳,最后,她选择了蛋壳。主要是看房时,公寓门后的一个说明打动了她,上面写着,“本房间室内空气质量已合格”,上面有专业除甲醛机构出具的检测合格的声明。

  王芳还记得,2018年她来北京实习时,准备短租一间公寓,可是一到现场,她发现隔壁的房子还在装修,周边弥漫着刺鼻的气味。虽然要租的那间公寓有宽阔的阳台和齐备崭新的家电,她还是放弃了。

  越新让她感觉越不安全。当她打算离开时,中介还拉着她强调,房子很抢手,如果现在不租,明天就没了。

  目前,长租公寓发展的主要问题是成本高、战线长、盈利难,因此,公寓运营商们大都通过高周转提高出租率,节省成本。

  分散式长租公寓运营商从房东处收房,赚的是房东和租客之间的租金差,收房后无论房子是否租出,他们都要按期向房东支付租金。这种模式下,运营商的一套房子空置一天,就意味着多出一天的成本。

  集中式公寓的运营商大多为房地产开发商,他们资金实力相对雄厚,但是,近两年金融去杠杆背景下,银行信贷都在对地产业缩紧,开发商们现金流压力并不小。

  长租公寓在一线城市比房东直租或者中介公司更受白领欢迎,主要是其家电全新、生活设施齐全、装修风格有自己的品牌特点。因此,长租公寓企业会根据收过来房子的初始状态,进行不同程度的升级改造。

  2018年9月,一篇题为《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的自媒体文章在网上刷屏,文章控诉长租公寓的甲醛严重超标。2018年底,长租公寓装修质量与环境污染问题终于暴发,行业头部公司多次被约谈。在2019年全国“两会”上,如何监管和规范长租公寓市场成为代表们的热议话题。

  王芳说,现在除了价格、地段,甲醛是否超标,已经成为他们找房子的重要考虑。

  《财经》记者了解到,目前有很多租客入住后都自带检测工具,只要甲醛超标,就立即向运营商投诉、索赔。

  “如何让空气质量达标,是长租公寓运营商们近一年的主要课题,对于行业来说,甲醛超标就是高压线,碰上就是死。”高靖认为,空气质量已经成为租赁服务中的头号问题。而为了长期健康发展,蛋壳公寓就要承担起解决空气质量问题的社会责任。

  愉悦资本创始人刘二海重仓蛋壳公寓,继领投蛋壳A+轮、B轮融资后,又连续两轮追加投资,他向《财经》记者透露,2019年之后,投行对长租公寓进行尽职调查时,已经开始重点关注这家公司是否能引领行业标准,而不是被动适应行业标准。

  而要环保达标其实并不容易,人力与资金成本一个也不能少。目前,蛋壳公寓的空气质量管理方面投入已达亿级。

  甲醛的特性是持续性挥发,同时还受到温度、通风条件等因素的影响。通风是消除甲醛的最有效手段。今年7月,蛋壳对外宣布推出了自主研发的新风系统,陆续为具备条件的出租房源安装该设备,此举在行业引起不小的震动,被认为是长租公寓行业首创,是为解决行业顽疾的大手笔动作。其工作原理简单讲就是在不开窗的状态下,持续性完成室内的通风换气。

  目前,这一系统已经在杭州、北京、上海、南京等几个城市推广开来。但过程遇到阻力,因为要适应各种安装条件。

  其实,要从根本解决长租公寓的室内空气质量问题,新风是技术,根本则是从源头就开始控制甲醛的产生。

  “污染的源头在装修板材,地板、床、柜子,如果是国内一级标准,单看都合格,加在一起就有可能甲醛超标。房东用于出租的房子,如果是装修过的,很多也会超标。”高靖表示。

  其实,包括甲醛超标在内的装修问题,困扰着国内整个家居行业,它长期存在却始终未能有效解决。机构化运营的长租公寓企业近些年发展迅速,随着影响力的提升,其空气质量问题更易被社会和舆论关注、放大。而房东、二房东,以及小中介等出租的房源,总量远超长租公寓,装修污染问题甚至更严重,但由于过度分散,很难得到规范和整治。

  江强是负责蛋壳公寓供应链体系的副总裁,他告诉《财经》记者,事实上,头部长租公寓都是用优于国家E1标准的装修板材。而为了防止空气污染,行业内也是各显神通。

  如蛋壳,每套房子会根据初始状态,进行不同程度的装修装配。新装修的房屋走线已经用钉子了,因为用胶会有甲醛污染;部分以前木制的家具现在也换成了铁艺的。

  但这远远不够,要彻底实现环保达标,甚至领先于行业标准,就得从产生甲醛等有毒气体的源头控制。

  但并不是所有的长租公寓都能深入到产业链上游,起码要运营10万间住房以上的长租公寓才具备这样的实力。目前,达到这个量级的分散式长租公寓不超过5家。

  据《财经》记者了解,蛋壳、自如两家均已超过50万间,青客近10万间,而长三角地区最大的住房租赁机构爱上租,曾经有超过10万间公寓,但于今年初被蛋壳收购了。

  现在,在部分装修耗材上,这家公司已经可以按照自己的环保标准,让厂家进行材料直供。在其品牌库中,蛋壳还可以直接向吉林森工、立邦等公司的工厂下单定做。

  未来,蛋壳公寓还要在供应链体系上做更多投入,除了主材,这家公司还想承包装修过程中的辅料,如墙面涂料、胶等。

  当一家公司拥有百万量级的公寓运营规模之后,产业链纵深带来的优势,会让它更容易把控环保标准,而在规模经济下,采购成本也会进一步下降。

  这都是理想状态,现在的问题是,即使环保监管标准高压已来,大多数长租公寓也很难扩大环保投入。

  从2018年下半年开始,监管层就在严查和规范租金贷为长租公寓加杠杆一事,目前,也并未有松动。

  2018年8月20日,杭州长租公寓鼎家宣布破产,主要原因就是利用不规范的租房贷高杠杆扩张,后续运营能力又跟不上,导致资金链断裂。这一事件共涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客,是引发监管升级的导火索。

  从鼎家爆仓之后,长租公寓内部就进行了一次大清洗,并购、整合、跑路的消息蔓延至今。

  据《财经》记者统计,从2018年9月至今,共有13家长租公寓因资金链断裂跑路或者被收购,如麦家公司收购上海寓见,蜜蜂村落收购苏州乐栈,安歆集团收购逗号公寓等。最大的一笔收购是2019年1月,蛋壳以2亿美元收购爱上租。

  长租公寓面临资金和监管的双重考验,那么能让创业者们活下来,走向未来的王牌是什么?

  长租公寓大多是在对存量房进行改造,这些房产分布地域广,文化、市场环境各有特点,房屋内部装修风格千奇百怪。

  常规的定价、装修、出租方案是通过人工依据经验来完成,既耗时又费力,特别在远离北上广深一线城市后,面对复杂环境,要想迅速开拓市场更加困难。

  蛋壳2015年成立,是行业后入者,现在已运营50万间公寓,位居行业前列,除了资本加持,最主要的是其大数据分析、定价能力。

  这家公司从创立时,就设立了商业运营中心,其中BI(商业智能,Business Intelligence)部门负责房屋资产的定价和风控,BA(商业分析,Business Analysis)部门负责评估业务和城市发展的健康程度,从而制定业务策略。

  如一个蛋壳公寓的收房人员,进入房内后,要首先用电子尺实勘房屋大小长宽,随后把装修、家具、楼层墙面等众多信息拍照、上传至BI部门。系统经过核算后,会给出一个具体方案,收房人员再根据这个价格进行谈判。

  依托蛋壳的大数据管理系统,收房人员就算没有任何经验,也能够快速得到合理的报价数据,规避收房风险。

  据《财经》记者了解,蛋壳给出的出房方案中可以详细到出房价、免租期、签约时长、涨幅等因素,涉及评估价格的参数将近80个。

  实际上,这套系统就是把人工判断的经验模型化,但要保证准确度和精细化,BI部门就要时刻广泛收集和监控市场数据,同时不断修正自己的算法和模型。这个系统的好处是,随着时间推移、数据积累,它的运营效率会越来越高,报价数据也会更加精确。

  刘二海认为,大多数想做好长租公寓的投资人都是抱着长期抗战的心态,蛋壳目前虽实现了单间盈利,但是总体还是处于亏损状态。但他表示,单间盈利已经说明这套系统的价值,未来,这个行业要实现盈利,需要更多的数据积累和更大的规模效应。

  行业预期长租公寓运营商可以通过提供增值服务挖掘附加价值,但也有业内人士认为对这种附加价值不能过于乐观。

  上述上海长租公寓企业的副总裁表示,相比垂直领域的竞争对手,长租公寓只有获客优势。长租公寓想从增值服务上盈利,首先要搞明白什么样的品类能做。在运营过程中他发现,目前保洁、维修两项增值服务,确实可以比垂直服务商更有盈利优势。

  根据《中国流动人口发展报告》,预计2030年全国租赁人口将达 2.7亿人,对应的租金成交总额将达 4.2万亿元。业内公认的数据是,目前中国整个租赁市场长租公寓占比仅为3%左右。

  相较于美国80年、日本60年的长租公寓发展史,中国才刚刚起步。未来,长租公寓会成为一个友好城市的基础设施,当然有更广阔的发展空间。

  高靖预估,未来三年长租公寓领域会出现两家到三家持有房间数超过100万间的企业。而当务之急,是迈过标准化这道坎,一是环保标准化,二是运营标准化。

  长租公寓企业应当为协助主管部门规范市场主体行为,提升住房租赁服务质量,贡献一己之力。蛋壳公寓在其中扮演的角色,或许就是打造一个“蛋壳样本”,通过自我的革新行动,日拱一卒,将其变成行业共识。118救世论坛神童网更需要执行者具有强烈的责任心。

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